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加强住房公积金档案管理规避贷款风险

2013-12-11 17:32:14    来源:广州社保代理网    浏览:55
内容提要:美国的次贷危机给我国的房地产金融上了一堂生动的金融风险教育课,这堂课以震撼的事实警示我国的房地产金融业,房地产金融在国民经济中一旦占到举足轻重的位置,那么一旦出现问题,将对整个金融体系带来巨大风险。

何 晶

    由于市场经济的发展,整个金融系统已经成为一个不可分割的整体系统,根据系统论的原理,在一个有机的整体系统中,任何一部分出现风险都可能造成整个系统的瘫痪。尤其是当这部分系统在整个经济系统之中占有举足轻重的地位时,对于整个国民经济而言,影响将是十分巨大的。在国家未投入四万亿之前,房地产金融并没有形成国家级的支柱产业,但是国家的四万亿一投进来,房地产金融的泡沫便在一夜之间迅速形成,而且越来越大。这种巨大的风险不但已经成了房地产金融业的阿喀琉斯之踵,而且已经成了我国整个国民经济的阿喀琉斯之踵。由于四万亿的投入过于巨大,积重难返,因此,至少从目前上来看,这种危局是无解的。我国的住房公积金贷款业务近来来随着房地产业的发展而有泛滥的趋势,不但贷款的业务种类不断发展而且贷款的规模也在无节制的扩大,这就必然给房地产金融业带来了巨大的系统性风险。国家目前也已经意识到了这种系统性风险的严重性,因此,早已经发文对住房公积金的管理提出了规范化的要求。只要基层工作部门能够完全按照要求执行,不违背大的原则性问题,这种住房公积金的风险才不会出现。然而,由于我国是关系型社会,因此,住房公积金贷款档案方面的某些问题从当前的经济形势看来较为严重。

1 住房公积金贷款档案的作用

    1.1 规避住房公积金贷款风险必须从公积金贷款档案寻求突破

    住房公积金贷款档案既是催收贷款与强制收房的证据,也是档案宿主借以维护自身权益的有力武器。住房公积金贷款档案是在公积金贷款购房以及分期付款购房的过程中形成的一种档案资料,其中既保存了档案宿主的原始历史轨迹,又具有法律效力。

    1.2 住房公积金贷款档案的双重作用决定了其必需的规范化

    住房公积金贷款既是其宿主的缴存状态的记录与法律依据,也是住房公积金管理部门的管理的出发点与着力点。因此住房公积金贷款档案具有着双重的作用。这就决定了住房公积金贷款档案必须进行规范化管理,因为,规范化管理不仅关系到我国的缴存者的实际利益,而且对于稳定我国的房地产金融业的根基至关重要,如果绝大多数的住房公积金的贷款档案都是伪造的、不真实的、有问题的,那么,我国的房地产金融业将在未来的某一时刻一瞬之间遭遇灭顶之灾。

    1.3 住房公积金贷款档案是贷后跟踪的唯一可靠依据

    由于我国的事务性机构的办事效率以及各种事务性手续的繁琐,使得在我国办理一项住房公积金贷款的周期之长令人难以想象。这就造成了我国住房公积金贷款工作的效率的低下,这种效率低下不仅会严重影响办理者对于政府事务性部门的不满,更为严重的是,这种效率低下也对政府部门有着极为严重的负面影响,效率的低下使得工作的连性较差,每一个连续办理住房公积金贷款的人每一次进行办公大厅,来到办公窗口,办事人员都需要对其基本资料做一个详细的了解,如果能够一次性办理完毕则可以节省掉许多不必要的了解细节的时间。连续性差的工作作风使得工作人员变动以后贷款管理经常出现无所适从的状况,因此,为了应对这种局面,就必须把住房公积金贷款档案当做贷前贷中贷后的唯一可靠依据。

    1.4贷款档案是社会诚信体系的一部分

    贷款档案真实地反映贷款各方,尤其是借款人履行合同的真实记录。是借款人诚信度的具体体现。当前全国各行各业都在努力营造一个良好的诚信氛围,有关部门也正在着手建设资源共享的诚信体系。住房公积金缴存和使用(包括借款),其实就是个人信用履行过程,住房公积金管理机构应该充分利用贷款档案这一有力形式,努力建立健全这一体系。

2 住房公积金贷款档案的特点

    2.1贷款档案形成的动态性。按一般理解,档案是在某项工作办理活动结束后形成的,而对贷款档案来说却并不如此。住房公积金贷款工作由贷前、贷中、贷后三个阶段组成。每宗个人住房贷款工作的完成,最长需要30年的时间(个人住房公积金贷款最长时限为 30 年),假如等贷款的所有工作都结束后,再来整理该档案,非常不现实。因此,贷款档案应该是在借款人提出贷款申请到获得借款后形成的。当然,贷款档案形成后并不意味着此项贷款工作全部完成,它还需要不断给该宗贷款档案增添内容,如还款情况,担保情况(包括抵押物、质押物状况、保证变更等)及违约涉及诉讼等直到借款人全部履行完还款义务为止。之后,贷款档案才可以纳入一般档案管理范畴。住房公积金贷款工作长期性的特点决定了贷款档案形成的动态性。

    2.2 贷款档案材料的特殊性。贷款档案材料的特殊性,在于一宗个人住房贷款的完成,都需要履行较多的程序,涉及较多的部门,所形成的文件材料不统一。以一宗住房抵押贷款为例,在借款人提出书面借款申请后,至少需要经历贷前调查、房地产评估、抵押登记等过程,有的还要办理房屋保险、公证等。这些程序均要有书面材料。此外,贷款人还要查验首付款凭据、银行出具票据等。

    2.3 贷款档案使用的频率高。因为贷款工作的长期性,使该类档案调用频率远远高于其他如文书、财务、科技类档案。

    2.4 贷款档案类别的差异大。因为担保方式不同,使个人住房贷款需要的资料不同。目前,住房公积金个人住房贷款有抵押、质押、保证三种方式,担保形式的不同所需的资料自然不一样,在整理、保管时要区别对待。

    2.5 贷款档案保管的责任大。住房公积金贷款涉及的金额大,牵涉到借款人、贷款人的切身利益,也直接牵涉到众多住房公积金缴存人的利益,贷款风险防范显得十分重要。

3 贷款档案归集和管理

    住房公积金贷款档案形成的阶段性和长期性的特点,决定一份个人住房贷款合同的完全履行往往需要多个部门和经办人共同来完成,从相互衔接,工作的连续性出发,要求对贷款档案进行规范化、制度化的管理。

    3.1 一宗一卷。一宗贷款归集成一卷档案是最基本的。不能因一些贷款材料少而将几宗贷款资料汇成一卷,这不利于档案的保管利用。当然在装盒时,可将若干卷档案集中在一个档案盒,在档案盒上做好记录。

    3.2 即时归集。贷款工作的性质,使得信贷员在开展信贷工作时,往往要同时办理几宗贷款,易使贷款资料相互混淆,时间一长,一些贷款材料会丢失。要求信贷员要及时、即时收集贷款过程中形成的各种材料。需要针对各种担保形式的贷款制定档案收集目录(如抵押担保贷款、质押贷款、保证贷款等档案归集目录),按目录收集。在整理时此目录可作为该贷款卷内目录。

    3.3 统一格式。贷款材料五花八门,给贷款档案整理带来难度。整理档案时,应遵循统一格式的原则。在制定合同格式时要统一按A4纸大小。3.4 建立全宗目录。由于贷款数量增长快,建立健全全宗目录工作就显得十分必要。结合个人住房公积金贷款工作的特点,可将每一卷档案的基本情况列入全宗目录中,便于检索利用。

结束语

    总之,用科学的方法合理的规避风险,逐步提高风险管理水平不仅符合住房公积金自身的安全运营要求,更是关系到住房制度改革和政策性住房金融发展的成败。

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